六部委齊發(fā)聲穩(wěn)樓市 奧園勇探房企化險(xiǎn)路徑
日期：2022-03-18
史上罕見，六部委一日內(nèi)先后為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場表態(tài)。
3月16日，金融委、銀保監(jiān)會(huì)、央行、財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、外匯局等六部委分別發(fā)聲，對房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)提出保障措施，堅(jiān)決要求穩(wěn)定樓市，防范風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場預(yù)期，為市場注入了一劑強(qiáng)心針。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次官方發(fā)聲力度之大史上少見，充分說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場受到了極大的關(guān)注，連續(xù)兩天房地產(chǎn)股價(jià)全線飄紅就是體現(xiàn)。
事實(shí)上，為應(yīng)對行業(yè)變化，多家房企早已紛紛啟動(dòng)自我紓困模式，探索適合自身發(fā)展的轉(zhuǎn)型路線。截止目前，部分房企的紓困路徑已較為清晰，取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
業(yè)內(nèi)人士分析，在周三利好消息出臺(tái)前，雖然暖風(fēng)頻吹，但房地產(chǎn)行業(yè)整體流動(dòng)性困境并未緩解，市場信心也隨著受到較大挫折。此前央行公布的2月份金融數(shù)據(jù)顯示，“居民中長期人民幣貸款”，出現(xiàn)了自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的首次“負(fù)增長”。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，1-2月，全國商品房銷售面積下降13.8%，銷售金額下降22.1%。而截至3月9日，房地產(chǎn)并購融資總金額已達(dá)1247.5億元，但是相較于萬億規(guī)模的不良資產(chǎn)而言仍舊杯水車薪。
兩會(huì)期間，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)“今年工作要堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”，“要把穩(wěn)增長放在更加突出的位置”，并提出“今年GDP增長5.5%左右”等目標(biāo)。分析人士表示，多種不利因素疊加，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)難以對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生托底效應(yīng)，甚至?xí)?ldquo;穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”形成拖累。
基于這種因素，此次周三六部委集中表態(tài)，具備實(shí)質(zhì)性市場信心提振，有望一舉扭轉(zhuǎn)局面。比如，銀保監(jiān)會(huì)明確，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。從此類表述可以看出，銀保監(jiān)會(huì)后續(xù)會(huì)有兩條線的工作，長線看，要鼓勵(lì)房企和行業(yè)走新發(fā)展模式，短線看，要強(qiáng)化并購貸款業(yè)務(wù)加快不良資產(chǎn)出清。而外匯局明確，配合有關(guān)部門促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。分析人士稱，此類表述對于房企美元債、房企海外業(yè)務(wù)等都會(huì)產(chǎn)生積極的影響。
可以說，防范與化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，將是未來一段時(shí)間政策主線。
事實(shí)上，從企業(yè)角度上看，不少房企其實(shí)早在去年底已有所行動(dòng)，部分已經(jīng)取得階段性進(jìn)展，接近探索出一條適合自己的紓困化解風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)型路徑。
以中國奧園為例，這家房企去年底出現(xiàn)資金流動(dòng)性困難。自遭遇困境以來，奧園上下從未出現(xiàn)躺平跡象，始終以清晰的思路、積極的態(tài)度應(yīng)對難題，多措并舉擺脫行業(yè)困境。
在化解債務(wù)方面，奧園去年11月底先后對三筆境內(nèi)債務(wù)實(shí)現(xiàn)展期，同時(shí)積極果斷出售位于香港、加拿大和澳大利亞的境外項(xiàng)目回籠資金，為企業(yè)紓困贏得寶貴時(shí)間，并對境外債務(wù)重組推進(jìn)打下基礎(chǔ)。
隨后，面臨嚴(yán)峻的市場環(huán)境，奧園較早確認(rèn)并堅(jiān)定實(shí)施“保兌付、保交付、保銷售、保運(yùn)營、保穩(wěn)定”的“五保”戰(zhàn)略，得到多方理解與支持，以此保障購房客戶的利益，保障所有投資人權(quán)益，踐行企業(yè)主體責(zé)任和承諾。2021年全年累計(jì)交付98個(gè)項(xiàng)目，同比增長53%，交付面積超780萬平方米，同比增長35%。截至3月10日，奧園在建項(xiàng)目165個(gè)，已有117個(gè)項(xiàng)目相繼復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
奧園較早就下定決心引戰(zhàn)重組，聯(lián)合國企央企的資源優(yōu)勢，同時(shí)保留民營企業(yè)精細(xì)化管理的傳統(tǒng)，打造新形勢下奧園核心競爭力。為此，奧園主動(dòng)與政府主管部門、金融機(jī)構(gòu)、合作伙伴、投資人多方溝通，積極制訂有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案。
已有市場消息稱，包括山東、廣州等國企已開展盡調(diào)工作。
在內(nèi)部管理方面，奧園也已經(jīng)未雨綢繆，率先從組織架構(gòu)、經(jīng)營模式、發(fā)展規(guī)劃等方面實(shí)施良性變革，做到現(xiàn)金流精準(zhǔn)管理，管理精細(xì)化，做好區(qū)域整合和深耕并實(shí)施組織精準(zhǔn)管理。
有業(yè)內(nèi)人士分析，按照奧園的這一思路化解風(fēng)險(xiǎn)，較為符合當(dāng)下政策環(huán)境對于房地產(chǎn)行業(yè)的整體方針，國企與民企的有機(jī)結(jié)合，對房企轉(zhuǎn)型具有一定的參考價(jià)值。而從奧園高管團(tuán)隊(duì)自出險(xiǎn)以來，始終保持穩(wěn)定，從董事會(huì)主席、總裁到各職能、各區(qū)域管理團(tuán)隊(duì)，都各司其責(zé)，有信心、有方案化解當(dāng)前流動(dòng)性困難，向小而美、專而精、精細(xì)化管理的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。“困難期間高管不放棄，團(tuán)隊(duì)不亂陣腳 確定目標(biāo)堅(jiān)定信心，多措并舉，奧園一系列的動(dòng)作，有望加速成為房企防范化解風(fēng)險(xiǎn)脫困樣板，也如省市領(lǐng)導(dǎo)寄望的，奧園要成為粵系困難企業(yè)率先走出來、站起來轉(zhuǎn)型成功的典范。”
不過，上述人士坦言，此次官方表態(tài)雖然對提振市場信心有著明顯作用，但最終扭轉(zhuǎn)目前行業(yè)頹勢還需要行業(yè)參與者，即各大房企來實(shí)施，因此政策如何精準(zhǔn)落地到企業(yè)端，如何讓企業(yè)回到正常運(yùn)轉(zhuǎn)的軌道上，效果還有待觀察。（來源：和訊房產(chǎn)）